Дом в хорошие руки

23 1

Как правильно снять или сдать квартиру в аренду?

Время – деньги. Это выражение актуально и в том случае, когда нужно срочно сдать квартиру. В спешке допустить ошибки, которые пойдут на руку злоумышленникам, могут как владельцы недвижимости, так и арендаторы. Такие промахи в конечном итоге обходятся слишком дорого. И цена им - не только деньги, но и испорченные нервы. Поэтому сегодня мы с вами разберемся, каких подводных камней стоит остерегаться и какие пункты договора лучше перечитать несколько раз.

 

Что же такое найм и что мы можем снять?
Наймом называется  аренда  помещения, пригодного для проживания. В лице наймодателя выступает собственник жилого помещения или его уполномоченное лицо. Наниматель – этот тот  человек, который планирует пользоваться помещением для проживания на определенный срок и за определенную плату.

 

На какие пункты договора найма стоит обратить особое внимание?

Размер платы за жилое помещение. Этот пункт - один из существенных условий договора найма. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно.

Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

Опись имущества и его состояние, условия об ответственности съемщика за его сохранность.

Порядок возмещения ущерба в случае его причинения.

Условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей.

Условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.

Наличие права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник), указание лиц, зарегистрированных на жилой площади.

 

Важно!  Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

Обратите внимание!  Наймодателям юристы советуют приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.

 

В какой форме заключается договор найма?
Документ заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Однако если возникнет спор, заверенный договор будет иметь ряд преимуществ. Нотариус удостоверяет личности сторон, проверяет право собственности владельца квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.

 

Нужен ли акт приема-передачи квартиры при найме?
Акт приема-передачи составлять необходимо. В нем прописывается, что наймодатель сдал, а наниматель принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.

 

Важно!  При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, лучше обратиться за помощью к юристу или адвокату. 

 

Как избежать обмана при оплате найма?
При оплате очередного периода возьмите с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты и за какой период. Известны случаи, когда после получения денег собственник утверждал, что денег ему никто не давал. Составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.

 

Должен ли наймодатель платить налоги?
С полученных от аренды денежных средств, если она не отвечает критериям предпринимательской деятельности, наймодатель уплачивает подоходный налог. Налоговую декларацию нужно представить в налоговый орган по месту своего учета.

 

Важно! В соответствии со статьей 224 НК РФ доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% у налоговых резидентов РФ и по ставке 30% у физических лиц - нерезидентов РФ.

 

Наталья Потехина, юрист МБУ «Городская служба контроля качества потребительских товаров и услуг»:
- Советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить паспорт собственника, который должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати и не иметь исправлений, а также свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого собственник приобрел право собственности на объект (это может быть договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и другое). Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади).
Может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Чтобы проверить эту информацию, можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования.
Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. При получении этого документа советую вам присутствовать лично. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение.
Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, то есть не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.

Партнеры