Квартира без риска (2)

 

Узнаем, как правильно оформить договор найма и не попасть на удочку черных риэлторов

С арендой жилья приходится сталкиваться многим костромичам: одни сдают «лишние» квадратные метры, а другие вынуждены снимать. Сегодня мы с вами разберемся, каких подводных камней стоит остерегаться при  найме или сдаче квартиры, а также расскажем, какие пункты договора лучше несколько раз перечитать.

 

Правовая основа:
Гражданский кодекс РФ;
Налоговый кодекс РФ.

 

На что обратить особое внимание при заключении договора?
* Размер и сроки платы за жилое помещение. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно.
*  Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.
* Опись имущества и его состояние, условия об ответственности съемщика за его сохранность.
*  Порядок возмещения ущерба в случае его причинения.
*  Условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей.
* Условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.
* Наличие права собственности на жилое помещение, которое является предметом договора, данные о доверенном лице (если квартиру сдает не сам собственник), указание лиц, зарегистрированных на жилой площади.

Важно!  Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

Обратите внимание!  Наймодателям юристы советуют приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.

 

Важно!  Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

 

В какой форме заключается договор найма?
Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилья заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Однако в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. В частности, его сложнее оспорить, потому что нотариус удостоверяет личности сторон, проверяет право собственности владельца квартиры и их дееспособность.

 

Нужен ли акт приема-передачи квартиры при найме?
Акт приема-передачи составлять необходимо. В нем прописывается, что наймодатель сдал, а наниматель принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.

 

Как избежать обмана при оплате найма?
При оплате очередного периода возьмите с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты и за какой период. Известны случаи, когда после получения денег собственник утверждал, что денег ему никто не давал. Составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.

 

Должен ли наймодатель платить налоги?
С полученных от аренды денежных средств, если она не отвечает критериям предпринимательской деятельности, наймодатель уплачивает подоходный налог. Плательщиками НДФЛ признаются не только налоговые резиденты РФ, но и физические лица, имеющие доходы от источников в РФ, в том числе от сдачи в аренду. Налоговую декларацию нужно представить в налоговый орган по месту своего учета.

 

Олеся Шаманова,
ведущий юрист МБУ «Городская служба контроля качества потребительских товаров и услуг»:
- Советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить паспорт собственника, который должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати и не иметь исправлений, а также свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого собственник приобрел право собственности на объект. Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади).
Может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Чтобы проверить эту информацию, можно получить выписку из ЕГРП, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации.
Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. При получении этого документа советую вам присутствовать лично. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение.
Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, то есть не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.

 

 

Партнеры